Profitieren Sie von meinem Expertenwissen beim Hausverkauf
Kosten, Steuern, Ablauf – es gibt so vieles, was beim Immobilienverkauf zu beachten ist. Um Ihnen ein gutes Gefühl zu geben, beantworte ich Ihnen einzeln die häufigsten Fragen rund um den Hausverkauf, damit Sie ihr Objekt zum optimalen Zeitpunkt, zum bestmöglichen Preis und ohne Überraschungen verkaufen können.
4 Fragen, die vor dem Hausverkauf geklärt sein sollten
1. Haus verkaufen oder doch lieber vermieten?
Bevor Sie weiter darüber nachdenken, wie man eine Immobilie verkauft, sollten Sie auch die Vermietung Ihres Objektes in Betracht ziehen. Durch die Vermietung bleibt die Immobilie in Ihrem Besitz und Sie können ggf. Zeiten überbrücken, wenn Sie auf einen künftigen höheren Verkaufspreis spekulieren oder die Spekulationsfrist abwarten müssen.
Dennoch ist dabei auch zu beachten, dass Sie zwar durch die Miete monatlich Einnahmen generieren aber Sie weiterhin für Instandsetzungen, Sanierungen und weitere Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, aufkommen müssen.
Um diese Frage zu beantworten, müssen Sie also verschiedene Faktoren und Ihre wirtschaftliche Lage berücksichtigen.
Bei dieser Entscheidung kann Sie ein Makler beraten. Jetzt einfach einen Termin vereinbaren.
2. Haus mit oder ohne Makler verkaufen?
Beides hat seine Vor- und Nachteile. Auf diese Frage gibt es auch keine allgemein gültige Antwort, denn es kommt ganz auf die Vorkenntnisse, Zeit und Voraussetzungen des Eigentümers an.
Für ein Makler spricht, dass dieser Verkaufserfahrungen hat, das nötige Immobilienwissen besitzt und bereits über ein breites Netzwerk verfügt, um Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis zu verkaufen.
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Anzeigen mit dem Hinweis „provisionsfrei“ oder „ohne Makler“ ziehen meist viele potentielle Käufer an, allerdings sind darunter Viele, die Geld sparen möchten und daher wohl eher den Preis runterhandeln wollen würden.
3. Wie finde ich einen geeigneten Makler?
Wenn Sie sich dazu entschieden haben, Ihr Haus mit einem Makler zu verkaufen, stellt sich meist die Frage, wo man einen guten und vertrauenswürdigen Makler findet. Neben persönlichen Empfehlungen kann es auch sinnvoll sein Online-Portale zu nutzen, wo Makler gelistet sind.
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Vertrauen Sie bei der Wahl des Maklers einfach auf Ihr Bauchgefühl. Sie müssen sich in der "Makler-Verkäufer-Beziehung" wohlfühlen und vertrauen haben.
4. Zu welchem Zeitpunkt soll das Haus verkauft werden?
Diese Frage kann man auf verschiedene Weisen beantworten. Zum einen ist es wichtig zu wissen, dass es bestimmte Monate gibt, wo der Immobilienverkauf besser läuft. Die Frühlingsmonate eignen sich am besten aufgrund der tollen Lichtverhältnissen, der guten Laune der Gesellschaft und weil die Gärten herrlich einladend aussehen.
Die Frage kann man aber auch unter dem Aspekt der Spekulationsfrist beantworten. Denn je nach Haltedauer bzw. Verkaufszeitpunkt der Immobilie sind ggf. Steuern zu zahlen. Mehr dazu erfahren Sie hier.
Erfolgreich Ihr Haus verkaufen: Ablauf und Tipps
Wie läuft ein Hausverkauf ab? Die einzelnen Schritte.
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Unterlagen für den Hausverkauf vorbereiten
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Termin mit Maklerin oder Makler vereinbaren.
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Preis für die Immobilie festlegen anhand der Berechnung des Maklers
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Gemeinsam Verkaufsstrategie festlegen
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Exposé für das Haus erstellen.
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Anfragen von Kaufinteressenten:innen entgegennehmen/ Vorauswahl treffen
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Besichtigungstermine durchführen.
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Käufer finden
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Notartermin vereinbaren (Käufer sucht Notar aus)
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Notartermin abhalten
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Eingang des Kaufpreises
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Übergabe der Immobilie
Wie lange dauert es ein Haus zu verkaufen?
Der Zeitraum, den ein Immobilienverkauf benötigt ist unterschiedlich und hängt vom Objekt, Preis und der aktuellen wirtschaftlichen Lage ab. Im Moment können Sie mit +/- 6 Monaten rechnen.
Welche Unterlagen brauche ich als Verkäufer beim Hausverkauf?
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Energieausweise
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aktueller Grundbuchauszug
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Grundrisse
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Genehmigungen
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die Wohnfälchenberechnung
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die Flurkarte
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Übersicht der Nebenkosten
Haus verkaufen: Kosten minimieren, Steuern sparen!
Welche Kosten trägt der Verkäufer beim Immobilienverkauf?
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Kosten für die Anzeigenschaltung (beim Verkauf ohne Makler)
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Kosten für Fotograf, wenn professionelle Fotos vom Objekt gewünscht sind (beim Verkauf ohne Makler)
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Kosten bei der Löschung von Rechten Dritter im Grundbuch
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Kosten für die Erstellung des Energieausweises
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Ggf. Gebühren für Wertgutachten
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Maklerprovision - mindestens die Hälfte der im jeweiligen Bundesland üblichen Provisionshöhe (5-7 % des Immobilienwertes)
Welche Kosten trägt der Käufer beim Immobilienkauf?
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Maklerprovision - maximal die Hälfte der im jeweiligen Bundesland üblichen Provisionshöhe (5-7 % des Immobilienwertes)
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Grunderwerbssteuer
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Notarkosten
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Gebühren Grundbuch
Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?
Beim Hauskauf fallen für den Käufer die Grunderwerbssteuer an, die Höhe dieser Steuer variiert je nach Bundesland. In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 6,5 % vom Kaufwert.
Für den Verkäufer fällt je nach Zeitpunkt des Verkaufs die Spekulationssteuer an. Denn bei einem Immobilienverkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb, geht das Finanzamt von Spekulation aus, sodass der Verkauf entsprechend zu versteuern ist.
Aber die Frage, ob Sie Spekulationssteuer zahlen müssen, hängt auch davon ab, wie Sie die Immobilie genutzt haben. Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, unterliegt der Verkaufserlös keiner Spekulationssteuer, da die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht gilt. Die Bedingung dafür ist jedoch, dass Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt haben.
Wann kann man sein Haus ohne Steuer / steuerfrei verkaufen?
Der Verkäufer kann sich die Zahlung der Spekulationssteuer sparen, wenn er nach 10 Jahren nach eigenem Kauf das Objekt vermarktet oder wenn der Verkäufer, die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren die Immobilie selbst genutzt hat.
5 Spezialfälle beim Hausverkauf und was dabei zu beachten ist
1. Hausverkauf trotz Kredit oder Grundschuld
Es besteht die Möglichkeit, ein Haus zu verkaufen, auch wenn noch ein laufender Kredit oder eine Grundschuld auf dem Haus lastet. In einem solchen Fall muss der Kredit oder die Grundschuld vor oder während des Verkaufs abgelöst werden.
Übersteigt der Verkaufspreis des Hauses den noch ausstehenden Kreditbetrag, kann dieser mit dem Erlös aus dem Verkauf beglichen werden. Ist der Verkaufspreis jedoch niedriger als der noch ausstehende Kreditbetrag, muss der Verkäufer die Differenz aus eigener Tasche zahlen, um den Kredit abzulösen.
Es ist auch möglich, dass der Käufer des Hauses den bestehenden Kredit übernimmt oder eine neue Finanzierung für den Kauf des Hauses aufnimmt und diesen zur Ablösung des bestehenden Kredits verwendet.
2. Haus verkaufen für Pflegeheim/ Altersheim
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, um in ein Pflegeheim oder Altersheim zu ziehen, gibt es einige Schritte, die Sie beachten müssen:
1. Finden Sie einen Immobilienmakler, der sich auf den Verkauf von Immobilien für Senioren spezialisiert hat und Erfahrung mit dem Verkauf von Immobilien für Pflegeheime oder Altersheime hat.
2. Lassen Sie Ihr Haus schätzen, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln. Dies wird Ihnen helfen, den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr Haus zu erzielen.
3. Stellen Sie sicher, dass Ihr Haus in gutem Zustand ist und alle notwendigen Reparaturen durchgeführt wurden, um den Verkauf zu erleichtern.
4. Überprüfen Sie die Vertragsbedingungen des Pflegeheims oder Altersheims, in das Sie ziehen möchten, um sicherzustellen, dass Sie alle erforderlichen Schritte für den Verkauf Ihres Hauses rechtzeitig durchführen können.
5. Klären Sie finanzielle Fragen im Voraus, um sicherzustellen, dass Sie genügend Geld haben, um den Umzug in das Pflegeheim oder Altersheim zu finanzieren.
Wenn Sie diese Schritte befolgen, sollten Sie in der Lage sein, Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen und den Umzug in ein Pflegeheim oder Altersheim problemlos zu bewältigen.
3. Haus verkaufen und wohnen bleiben - mit Wohnrecht
Wenn Sie Ihr Haus mit einem Wohnrecht verkaufen möchten, bedeutet dies, dass der Käufer das Haus erwirbt, aber Sie das Recht haben, weiterhin darin zu wohnen. Das Wohnrecht wird normalerweise bei Vertragsabschluss festgelegt und kann lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden.
Es gibt verschiedene Gründe, warum jemand sein Haus mit einem Wohnrecht verkaufen möchte, wie zum Beispiel finanzielle Notwendigkeiten, aber dennoch in seinem Zuhause bleiben möchte.
Beachten Sie jedoch, dass ein Haus mit Wohnrecht unter Umständen schwerer zu verkaufen sein kann, da potenzielle Käufer möglicherweise abgeschreckt werden von der Tatsache, dass sie nicht sofort in das Haus einziehen können. Es ist daher ratsam, sich von einem Immobilienmakler beraten zu lassen, der Erfahrung mit solchen Transaktionen hat.
Wenn Sie Ihr Haus mit einem Wohnrecht verkaufen wollen, sollten Sie einen Anwalt hinzuziehen, um sicherzustellen, dass der Vertrag korrekt aufgesetzt wird und alle Bedingungen Ihren Wünschen entsprechen.
4. Haus verkaufen nach Trennung- zwei Eigentümer
Wenn ein Haus aufgrund einer Trennung von zwei Eigentümern verkauft werden soll, gibt es einige wichtige Schritte zu beachten. Zunächst müssen sich die Eigentümer über den Verkauf einig sein und einen Immobilienmakler beauftragen, um den Verkaufsprozess zu unterstützen.
Es ist wichtig, dass beide Eigentümer gemeinsam entscheiden, wie der Verkauf ablaufen soll und wie der erzielte Verkaufserlös aufgeteilt wird. Dabei sollte auch berücksichtigt werden, ob einer der Eigentümer das Haus behalten möchte und den anderen auszahlen wird.
Es ist ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen, um alle rechtlichen Aspekte des Verkaufs zu klären und sicherzustellen, dass alle vertraglichen Vereinbarungen rechtlich bindend sind.
Zusätzlich sollte eine gemeinsame Entscheidung darüber getroffen werden, wie das Haus präsentiert und beworben werden soll und wie Besichtigungstermine koordiniert werden.
Insgesamt ist es wichtig, dass beide Eigentümer kooperativ und offen miteinander kommunizieren, um den Verkaufsprozess so reibungslos wie möglich zu gestalten.
5. Haus verkaufen trotz Mieter/ laufenden Mietvertrag
Wenn Sie Ihr Haus mit einem Mieter verkaufen möchten, müssen Sie sicherstellen, dass der Mieter über den Verkauf informiert ist und seine Rechte respektiert werden. Dies bedeutet, dass der Mieter über das Verkaufsangebot informiert werden muss und die Möglichkeit haben sollte, den Mietvertrag zur Fortsetzung oder Kündigung zu prüfen.
Es ist ratsam, eine neue Einigung mit dem Mieter zu treffen, um sicherzustellen, dass der alte Mietvertrag für den neuen Eigentümer weiterhin gültig ist. Dies beinhaltet Details wie die Übertragung der Kaution, die Mietzahlungen und andere Verpflichtungen.
Es ist immer empfehlenswert, einen professionellen Immobilienmakler oder Anwalt zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und der Verkaufsprozess reibungslos abläuft.
